二手房不能随便买，要注意

好名字 www.hmz.com 时间：2015-08-30 编辑:小编15

二手房不能随便买，要注意

核心提示：前段时间，网络上经常听到炒房姐，炒房哥等等类似称号。意思就是有人把房子购买在手，然后房市紧张，他们再以高价抛售，赚钱其中的差价。但是，房市再紧张，咱们买抛售的房子就是二手房，二手房无论便宜还是贵，咱们都得慎重买哦。不信，看好名字网的二手房不能随便买，要注意。



                                         二手房不能随便买，要注意


一、二手房购买的注意事项

1 付款方式
在购房合同签订过程中，必须付款方式的一个个环节。比如，买卖双方可以约定，在付款方式 的选择上标明，在签订《房屋买卖合同》时，客户即支付相当于房价款百分之多少的定金给业主或中 介公司等。

2 交房时间
在合同签订的时候还应该明确注明房屋交验时间是在过户后第几个工作日或双方约定的其他时间； 房屋交验前产生的费用及房屋交验时产生的费用由谁承担；另外，双方的其他约定也需在合同中注明 。

3 违约责任
买卖双方在合同约定时最好清楚标明各方的责任义务，这样可大大有利于避免纠纷的发生。如悔约 责任、违约金款项、逾期付款责任、滞纳金款项及其他违约情况等。

4 了解该套“二手房”是否属于允许出售的房屋
因为公有住房“房改”售房时，有些单位还保留有优先收购权。所以，一定要征询原产 权单位同意所购房屋转让的书面意见，并签章。

5 了解房屋所有权是否真实、完整、可靠
房屋所有权人是否与他人拥有“共有权”关系，房屋有无其他债权、债务纠纷。但最要 紧的是，一定要由卖方出示、提供合法的“房屋所有权证”。

6 了解所购“二手房”的准确建筑面积
合同中约定出售房屋的面积应以现在的产权证上注明的为准，其他面积不计在内。此外，还要考察 地段、环境、价位和房屋结构、格局、采光条件以及物业管理等相关问题。

7 了解购买“二手房”的程序
购买“二手房”买卖双方必须要签订《房屋买卖合同》，并到房屋所在区、县国土房管 局市场交易管理部门，办理已购住房出售登记、过户和缴纳国家规定的税费手续。

8了解屋内设施的交验细节
有些业主在签订合同时常常口头向客户保证，屋内装修的铝合金门窗、地板、空调以及柜子、热水 器可以全部赠送。结果到实际交房时客户却发现门窗被卸、地板被撬、屋内狼藉不堪，而业主承诺的 空调、热水器更是不见踪影。

9、查看是否有私搭私建部分
a.是否有占用屋顶的平台、走廊的情况；或者屋内是否有搭建的小阁楼；
b.是否改动过房屋的内、外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间；
c.阳台是不是房主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。

10、观察房屋的内部结构
a.户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；
b.管线是否太多或者走线不合理；
c.天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有裂纹或者脱皮等明显问题。

11、考核房屋的市政配套
a.打开水龙头观察水的质量、水压；
b.打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少个台的节目；
c.确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象；
d.观察户内、外电线是否有老化的现象；
e.电话线的接通情况，是普通电话线还是ISDN电话线；
f.煤气的接通情况，是否已经换用天然气；
g.小区有无热水供应，或者房屋本身是否带有热水器；
h.冬天暖气的供应以及费用的收取，暖气片数够不够，暖气温度够不够。

12、查验物业管理的水平
a.水、电、煤、暖的费用如何收取，是上门代收还是自己去缴，三表是否出户；
b.观察电梯的品牌、速度及管理方式，观察公共楼道的整洁程度及布局；
c.小区是否封闭，保安水平怎样，观察一下保安人员的数量和责任心；
d.小区绿化工作如何，物业管理公司提供哪些服务。


 
二、不能购买的二手房

1、不吉利或总出事的房子，住在该宅的人，都已非正常死亡(与第一点不同的是，不一定死在屋中，如交通事故等)；

2、一般来说发生过非正常死亡事件(比如自杀、凶杀和恶性传染性疾病)；
 
3、五行分配失调和宅地本身缺陷，对宅内的人畜有危害的情况；

4、五行八卦中的气不顺，位不正，死门以及踩在鬼门线上的屋宅可以统称为凶宅；

5、房间的格局，或周遭的风水使人运气不顺，走背运等。


 
三、购买二手房需要交纳的过户费

1、契税
普通住宅为成交价的1.5%，非普通住宅为成交价的4%

2、营业税
 税率为5%。对于不足5年的二手房对外销售时要征收相应的营业税，按售房收入全额征收营业税;超过5年(含5年)的普通住房对外销售时可以免征营业税;超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额进行征收营业税

3、个人所得税，征收方式为
以转让收入减除财产原值和合理费用后的余额为个人所得税应纳税收入，税率为20%。 个人不能提供完整、准确的房产原值凭证的，按住房转让收入的1%核定征税。个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，可以免征个人所得税

4、印花税
个人在出售房屋时，买卖双方需分别按万分之五的税率缴纳印花税，同时买方还需按“权利许可证照”税目缴纳5元的印花税。此外，个人房产交易还需交纳的税种有城建税、教育费附加和地方教育费附加，以营业税税额为计税依据，按实际缴纳营业税税额的7%、3%、1%分别缴纳城建税、教育费附加和地方教育费附加。